한국자산신탁 2021년 1분기 실적 및 재무제표 점검 #1

요즘 들어 부쩍 블로그에 방문하시는 분이 늘었는데 유독 관심 있어하는 종목이 한국자산신탁인 것으로 보입니다. 제가 분석을 너무나 기가 막히게 잘해서는 아닌 것 같고, 요즘같이 주가가 불안정하면서 심심(?)할 때 둘러보게 되는 탄탄한 종목들 중 하나라서 그런 것 같습니다. 부동산신탁업을 하면서 좋은 실적에 배당금은 덤으로 이익을 주주와 공유하는 이런 종목이야말로 요즘 같은 시기에 더욱 관심이 갈법한 회사죠. 너무나 오랫동안 둘러보지 못한 것 같아서(2020년 3분기 이후로..) 손이 먼저 가게 되었습니다. 얼른 최근 실적과 함께 재무제표 자료도 함께 공부해보겠습니다.

1. 돈이 많은 기업인가(비영업자산, 금융부채)

한국자산신탁은 각 과목별로 세부적인 내용을 자세하게 구분해놓았습니다. 매분기별로 실적발표회도 하면서 자료도 정리하고 있고, 기업의 스타일인 것 같습니다. 그만큼 투자자들에게 자세한 정보를 제공하고 기업을 판단할 수 있도록 도와주고 있습니다.

순비영업자산이 2,598억원에 이를 만큼 현금이 풍부한 회사입니다. 그도 그럴 것이 부동산 사업을 대행 운영하기도 하지만 실제 시행까지도 맡는 경우가 있고, 신탁사업을 위한 다양한 비용들이(이주, 자금 대출 등) 많이 필요해서 여유자금이 많은 것 같습니다. 거기에 순영업자산도 5,074억원이나 됩니다.

순영업자산과 순비영업자산을 합한 금액이 시가총액 6,298억원을 넘어섭니다. PBR이 1도 안 되는 회사이므로 역시 가진 자본이 풍부하다는 것을 직간접적으로 느낄 수 있습니다. 시가총액을 2020년의 순이익 1,300억원으로 나누면 4.8년(6,298억원/1,300억원)만에 투자금 회수가 가능하다는 계산이 나옵니다. 어떻게 이러한 엄청난 이익이 가능한지 다음 파트에서 더 살펴봅니다.

2. 정상적으로 이익을 내고 있는가 (영업자산, 영업부채)

(단위: 억 원)

영업수익(매출액)에서 영업비용을 제한 영업이익과 세전사업이익에 큰 차이가 없습니다. 법인세 비용만 지불하면 남는 금액은 오롯이 당기순이익입니다. 그리고 영업이익률 추이를 보면 알 수 있지만 40%에서 많게는 80%까지 엄청난 수익을 올리고 있습니다. 특별히 계절적으로 편중된 실적을 내는 것 같지도 않습니다.

(단위: 억 원)

연간 실적으로 이익률을 계산하기 위해 최근 4개분기의 자료만 모아봤습니다. 영업이익률이 73.24%(1,730억원/2,362억원)로 엄청난 숫자입니다.

사업 특성상 비용이라고 할 것도 많이 필요하지 않은 것 같습니다. 부동산신탁업도 일종의 서비스업이라고 봐야 할까요? 아무튼 특별한 설비(유형자산)가 필요하지 않은 사업이라 위와 같은 엄청난 이익률을 기록할 수 있습니다. 박회계사님이 비교를 위해 사용하는 단순화된 ROIC(투하자본수익률)는 34.09%(1,730억원/5,074억원)로 많이 낮아졌습니다.

부동산 사업을 위해서는 엄청난 자본이 필요하고 때로는 몇년에 걸쳐서 묶여 있기 때문에 순영업자산이 꽤 큰 편입니다. 어쩌면 부동산 업종의 실질적인 수익률은 ROIC로 평가해야 할 것 같습니다. 많이 낮아진 수익률이지만 그래도 꽤 좋다고 생각합니다.

3. 이익을 극대화할 수 있는가(손익계산서 분석)

영업이익 윗단 - 영업수익

일단 국내에서 한정된 부동산 사업을 영위하고 있기 때문에 영업수익 극대화 및 성장을 위해서는 전체 시장규모가 계속적으로 증대되어야 합니다. 보고서상에서는 '수탁고'와 영업수익'(매출) 규모로 설명하고 있습니다.

수탁고: 신탁계약에 따라 수탁자가 인수한 신탁자산의 금액(신탁계정의 산탁원본금액)

영업수익: 신탁보수 등 수수료 수익에 이자수익을 더한 금액

수탁고는 신탁회사들이 수탁하고 있는 자산의 규모를 파악하는 데에는 도움이 되지만 회사별/유형별 수수료가 상이해서 영업수익과 크게 연관이 있지는 않습니다. 일단 이 정도 규모가 운영되고 있구나 정도로 파악하면 좋을 듯하네요.

2020년 12월 기준 전체 규모가 약 335조원이고, 부동산 전업신탁사의 수탁고는 약 277조원입니다. 일단 어마어마한 자금 규모인 것 같고..

가장 중요한 것은 연평균성장율이겠네요. 2016년부터 2020년까지 14.73%의 연평균성장률을 보이고 있습니다. 총 14개 회사의 영업수익 총액을 나타난 것이라 개별 기업별로 차이가 있겠지만 평균값이므로 지속적으로 성장하는 그림인 것은 확인했습니다. 그렇다는 얘기는 한국자산신탁의 영업수익도 아직은 정체되지 않고, 꾸준히 상승할 수 있는 근거가 됩니다.

총 14개의 부동산신탁사가 있고, 자본금으로 구분되어 있어서 금액 가지고 회사별 크기를 직접 비교하기에는 무리가 있습니다.

자기 자본금이 클수록 (한국자산신탁의 경우 영업자산비용이 상당부분을 차지함) 이를 운영한 이자수익도 고려해야하지만 영업수익의 대부분을 차지하는 수수료수익의 비교를 통해서 회사의 경쟁력을 가늠해볼 수 있습니다. 개별 부동산신탁사의 경쟁력은 곧 임직원수에 대비한 수수료수익이 얼마만큼 큰지가 척도로 활용될 수 있다고 합니다.

한국자산신탁의 인당 생산성은 6.03억원으로 3위권 안의 상위에 속합니다. 일단 부동산신탁업 전체 시장규모는 해를 더할수록 커져가고 있고, 수수료수익 창출능력이라고 할까요 아무튼 한국자산신탁은 이 부문에서도 좋은 성적을 거두고 있습니다.

상대적으로 작은 자본금에 임직원수가 엄청 많은 것도 아닌데 점유율은 1위를 기록하고 있습니다. 한국토지신탁과 엎치락뒤치락하는 관계인데 부동산신탁업 특성상 수주금액이 3~4년 사이에 수익으로 인식되는 점이 꾸준한 점유율을 가져가기는 힘든 이유입니다.

신규 수수료 약정액이 이미 872억원 계약되어 있습니다. 한 번에 수익으로 산정되지는 않겠지만 3년으로 나누면 연간 290억원 정도의 신규 수수료가 추가되겠습니다.

영업이익 윗단 - 영업비용

판관비를 포함한 다양한 비용이 영업비용으로 뭉쳐서 기록되어 있습니다. 큰 비용을 차지하는 것이 유가증권관련손실과 이자비용, 판관비입니다. 셋을 합하면 200억원으로 2021년 1분기 영업비용과 일치합니다. 또 비용을 많이 차지하는 것이 유가증권관련손실인데 어떤 것을 가지고 있는지는 정확히 알 수는 없지만 2020년 1분기도 그렇고 2021년 1분기도 수익을 꽤 많이 인식하는 것을 보니 투자도 잘하고 있는 것 같죠?

대략 100억원의 분기별 비용이 판관비로 지출되는 고정비용에 각종 이자비용이 300억원즈음은 계속 필요합니다. 그래도 영업수익 금액에 비하면 비중이 그리 크지 않습니다. 합하면 30~35% 내외 정도 되겠네요. 판관비가 대략 20% 정도 고정된다고 보고 유가증권관련 손실은 영업과 상관없이 변하는 값이고 처분이나 취득을 하지 않는다면 비용에만 산정되는 금액일 뿐 크게 의미가 없습니다. 그렇다면 생각보다 고정적으로 들어가는 비용은 많지 않네요. 이유 있는 한국자산신탁의 영업이익률입니다.