한국자산신탁 - 부동산신탁업과 향후 전망은? 꾸준히 성장중!!

저번 시간에 이어서 한국자산신탁의 사업보고서를 읽어보겠습니다. 2020년 2분기까지의 실적까지 공시되어 있지만, 일단 사업의 전반적인 사항을 꼼꼼히 살펴보고자 더 많은 정보가 있는 2019년 사업보고서를 먼저 읽어보려합니다. 일단은 생소한 종목이라서 최대한 모르는 부분 검색하며 공부하려고 합니다.

간단하게 과거부터 현재까지의 기업들의 평가와 전망에 대해서 알아보려면 아래 포스팅을 참고해주세요.

1. 한국자산신탁 기업리포트 읽기

한국자산신탁 - 배당빵빵 부동산대장 리얼티인컴의 향기가 난다.

안녕하세요~ 희주입니다. 공부했었던 종목들의 2020년 2분기 실적도 어느 정도 훑어본 것 같고, 최근 크게 질렀던(ㅠㅠ) 애플에 대해서도 공부한 것 같으니.. 새로이 괜찮아 보일만한 종목을 없을�

heejubari.tistory.com

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

먼저 생소한 개념인 '신탁'에 대해서 설명하고 있습니다. 문자 그대로의 뜻은 '믿고 맡긴다.'를 의미하고, 좀 더 자세히 들어가면 위탁자가 소유한 다양한 재산들(금전/부동산 등)을 수탁자에게 믿고 맡겨서 이익도 발생시키고, 수수료 수익을 발생하는 것입니다.

비슷하다고 해도 될지 모르겠는데, 펀드와 그 개념이 비슷하지 않나 생각합니다. 나를 대신해서 자금을 운용하고 수익을 발생시켜 이익을 공유한다는 측면에서 유사하게 생각됩니다. 그 투자대상이 좀 다르다고 해야겠네요.

특히 한국자산신탁의 주 사업분야는 '부동산신탁'입니다. 좀 더 깊이 들어가는 설명이 등장합니다.

○ 재산 관리기능 : 위탁자의 재산이 수탁자에게 이전된 이후에는 수탁자가 직접 신탁재산을 관리ㆍ처분하는 권한을 보유하게 되므로 분양대금 유용 등 개발 사업과 관련된 사고를 예방하고 분양업무와 관련된 전문성을 확보할 수 있음
○ 도산 격리기능 : 신탁법은 위탁자 및 수탁자의 도산으로부터 신탁재산을 분별하도록 하고 있는 바, 신탁을 통하여 개발사업 관련 자산(토지, 건물)이 안전하게 보호됨으로써 안정적인 사업 추진 가능하게 되며, 이를 통하여 사업에 참여하는 금융기관의 이해관계자나 수분양자의 손실을 감소하게 할 수 있음
○ 분쟁 조정기능 : 부동산신탁사는 신탁계약 및 사업 약정 등에서 사전에 정해진 바에 따라 개발 사업 관련 업무를 집행하는 역할을 수행하는 바, 이는 곧 이해관계자 간 분쟁 조정자로서의 역할을 수행하는 것으로 볼 수 있으며, 이러한 분쟁의 조정을 통해 준공 또는 입주의 지연을 예방하고, 사업기간의 단축을 통한 금융비용 절감 효과를 기대할 수 있음
○ 재산 전환기능 : 위탁자 입장에서 보면 신탁재산이 수익권으로 전환되는바, 위탁자는 신탁을 통하여 수익권을 양적으로 분할한 후 보유ㆍ양도하거나, 선ㆍ후순위로 구조화한 후 질적으로 수익권을 분할하여 보유ㆍ양도할 수도 있는 등 다양한 형태로 수익권의 내용을 설정할 수 있는 바, 이는 결과적으로 토지의 활용을 극대화하는 효과를 낳게 됨

부동산 자산을 수탁받아 관리/처분/개발하는 것을 주 업무로 하는 금융회사라고 합니다. 부동산업이라는 것이 갈수록 복잡해지고, 전문화되고 있는 실정에서 한국자산신탁과 같은 신탁업을 하는 회사의 역할이 확대되는 추세라고 하네요. 최근의 주식시장에 부는 뜨거운 바람과 유사한 느낌일까요? 저는 그렇게 생각이 됩니다만..

나. 부동산신탁업 전망(성장성)

(1) 경기변동의 특성

○ 사회적 요인 : 인구의 상태, 주택보급율, 주택 건설호수, 가구구성 및 가구분리의 상태, 건축양식의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회복지의 상태, 부동산거래 사용 수익의 관습 등
○ 경제적 요인 : 도매물가지수, 국민총생산(GNP), 임금 및 고용의 증가, 이자율 및 통화량, 조세의 상태, 무역수지, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통체제의 상태 등
○ 행정적 요인 : 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등에 관한 규제, 택지 및 주택에 관한 시책, 부동산에 관한 세제의 상태, 공시지가 제도 등

전형적인 부동산 시장에 대한 시각과 다르지 않습니다. 특히 최근의 부동산을 둘러싼 각종 주변 상황 등이 복잡하게 흘러가고 있습니다. 전국적으로 같은 부동산 규제에 영향을 받을 수도 있고, 지역적으로(투기과열지구라던지, 분양가상한제 라던지..) 크게 다른 점도 있습니다. 보고서에서는 '우리나라'의 경우는 일반경기 주기와 병행하여 순환한다고 보는 주장이 우세하다고 합니다.

다른 의미로는 자금이 돌고 돈다고 생각합니다. 지금처럼 유가증권시장으로 관심이 있다가 부동산으로 혹은 금융업으로 자연스러운 경기의 흐름이 생기게 마련입니다. 어쨌든 부동산신탁업은 부동산 시장이라는 큰 틀 안에서 움직이기에 이 흐름과 궤를 같이 할 수밖에 없겠죠.

다. 부동산신탁 시장의 규모 및 영업여건

부동산신탁업의 시장규모는 '수탁고'와 '영업수익' 규모로 설명할 수 있다고 합니다. 수탁고는 주식시장 예수금처럼 전체 자산의 규모를 직관적으로 파악할 수 있고, 영업수익은 말 그대로 수탁고를 기초로 한 수수료 수익과 이자수익을 합한 것이 되겠습니다.

토지신탁의 규모와 은행의 담보신탁의 수탁고 비중이 가장 크고, 역시 영업이익도 이와 유사합니다. 연평균성장률(CAGR) 기준으로 23.49%를 기록하고 있으니, 신탁업계의 이익 성장 규모가 엄청납니다. 많은 수익이 토지신탁에서 나오고 있네요.

우리나라의 신탁회사는 한국자산신탁을 포함해 14개사나 있네요. 공부하기 전에는 별로 없을 줄 알았던 업종인데 이미 많은 회사에서 경쟁구도가 있습니다. 업력으로 보나 자본금으로 보나 기초체력은 상위권이네요.(자본금은 1위, 업력도 가장 기네요.)

개별 신탁사의 경쟁력을 딱 나눠서 비교하기는 쉽지 않지만(수수료 비율과 사업영역에 따른 차이) 그래도 업계에서는 수수료 수익 대비 임직원수를 나눈 인당 수수료 수익으로 분석할 수 있다고 합니다. 전체 평균치는 4.14억원이고, 한국자산신탁은 하나자산신탁의 뒤를 이어 2위를 기록하고 있습니다. 1인당 책임지는 액수가 6.36억원으로 결코 적은 금액은 아니네요.

한국자산신탁과 다른 신탁회사 간의 영업수익 추이입니다. 2014년부터 2019년까지의 점유율 비율은 큰 폭으로 증가했다고 볼 수는 없지만(13% -> 16%) 전체 시장규모가 4,456억원에서 13,036억원으로 엄청나게 성장한 것에 비해 점유율을 유지하고 있어서, 영업수익규모는 매년 증가했습니다. 대부분의 회사들이 꾸준히 증가하는 경우도 있지만 오르락내리락하는 경우도 있어서, 꾸준한 성장 측면에서는 한국자산신탁이 좋은 모습을 보여줬습니다.

다음으로 한국자산신탁의 강점에 대해 서술하고 있습니다.

업계 유일 부동산 개발 및 부동산 금융회사를 하나의 그룹회사로 가지고 있어, 부동산과 관련된 원스톱 서비스가 가능하다고 합니다. 개발사업(토지신탁)과 관련한 전문 인력을 많이 보유하고 있어서 특히 이 분야에 강점이 있습니다. 앞서 살펴본 영업수익 비율에서도 토지신탁 부분이 크게 차지하는 것을 확인했습니다.

2. 영업의 현황

나. 영업의 종류 및 특징

(1) 토지신탁

신탁재산의 처분에 따라 분양형과 임대형으로 나뉩니다. 분양과 임대는 익숙한 용어이기도 해서, 표에서 설명하는 문자 그대로 이해하면 될 것 같습니다. 중요한 것은 나의 재산을 직접 내가 분양하거나 임대하는 것이 아니고, 신탁회사로 소유권을 이전해 개발/관리하고 그 이익을 돌려준다는 개념입니다.

건설자금 조달에 따라 차입형과 관리형 토지신탁으로 구분합니다. 앞선 기업리포트에서는 차입형 토지신탁으로의 비중이 증가한다는 내용을 봤었던 것 같아요. 역시 진리의 하이리스크 하이리턴이겠죠? 관리형은 위탁자 입장에서도 크게 부담이 없는 대신에 큰 수익이 날 수 없다면, 차입형은 사업실패에 따른 각종 비용과 규제에 따른 사업의 부담이 있겠지만 성공했을 시 그 수익은 크게 되겠죠.

현재까지의 부동산 시장의 이 핫함(?)으로는 차입형 쪽으로 무게가 실리는 느낌입니다.

(2) 담보신탁

개념이 조금은 복잡한데, 제가 이해한 바로는 근저당권 설정처럼 내 부동산을 담보로 맡기고, 신탁회사에서 이 재산을 관리하고 우선수익권을 설정해서 채권자(대부분은 담보대출을 해주는 금융기관들)로 부터 대출을 받는 상품입니다. 큰 차이점은 시간과 비용 측면에서 좀 덜 복잡하고 간단한 것 같네요.

아무래도 수수료가 일반 근저당권 설정으로 인한 담보대출보다는 많겠지만(수수료를 지급해야 할 곳이 2곳이 되니까요), 채무를 갚지 못하는 경우가 생기면 기존의 법원 경매방식이 아닌, 공개입찰 매각의 방식으로 비용을 조달하게 되어서 이 부분에서 이점이 생기겠네요. 아무래도 후자의 방식이 유찰이 가능한 경매에 비해 금액적으로는 이득이 될 수 있겠네요.

다. 영업의 종류별 실적

신탁업무 중 토지신탁과 담보신탁, 대리 사무가 매출의 대부분을 차지하고 있습니다. 대리사무 부분을 약간 건너뛰었는데, 요즘 많이들 시행하고 있는 지역주택조합들의 각종 업무(조합원 분담금 관리, 분양관리, 기성관리)를 대행하고 수수료를 수취하고 있습니다. 이에 따른 매출도 꾸준하게 유지되고 있습니다.

라. 자금조달 및 운용실적

조달된 비용을 잘 운용해 수수료 수익을 얻고 있는데, 대출채권의 이자율이 무려 8.5~9%에 이르고 있어서 시장금리 대비해서는 월등합니다. 그래서 2019, 2018, 2017년 4~5%가량의 배당금을 지급할 수 있는 여력이 생겼나 봅니다. 부동산신탁업종의 장점이라고 할 수 있겠죠.

5. 영업설비

(2) 사무공간

- 당사 본사 사옥(별도 지점 설치 없음)인 "KAIT 타워"는 리츠(REITs) 방식으로 당사에서 매입한 건물로서, 당사는 해당 건물의 약5개층을 사용하는 중이며, 각 기능간에업무 공간 배치를 효율화하여 업무 연계에 장애가 없도록 하는 한편, 고객 접견실(19층) 및 대회의실(20층)을 별도로 운영하여 신탁사업 이해관계자가 당사에 방문하여 업무 협의를 할시에 최대한의 편의를 제공하고 있습니다.
- 당사는 업무 영역별(신탁 및 리츠) 및 계열회사간에 사무공간을 분리하고 있는 바, 이는 자본시장 법규에 따라 투자자 보호 및 이해상충의 방지를 위한 조치입니다.

마지막으로 깨알 리츠(REITs)를 실현하고 있습니다. 사무공간으로 활용하는 건물을 매입해 일부분을 사용하고 있으며, 나머지 공간을 수익사업에 활용하고 있습니다.

이상으로 사업보고서를 쭉 훑어봤습니다. 늘 보고서를 읽을 때면 좋은 나쁜 의견보다는 좋은 말들이 많아서, 읽다 보면 그 회사에 깊이 빠지게 되는 경우가 많습니다.(안 좋은 말은 강조해서 적어놓을 필요는 없겠죠.) 일단 회사의 우리나라에서의 입지라고 할까요? 생각보다 업력이 탄탄했고, 시장점유율도 높은 편이었습니다. 재무제표도 좀 더 살펴볼 필요는 있겠지만, 사업을 구상하고 추진하는 모습들은 군더더기 없어 보입니다.

용어들이 좀 생소하지만(각종 부동산과 금융용어들...), 사업이 복잡하지 않고 일직선인 느낌입니다. 이런 기업들은 공부하는 데 좋은 편입니다. 사업이 난해하고, 여러 가지 분야에 걸쳐서 추진하는 기업들은 하나하나 일일이 체크하기도 쉽지 않습니다. 저 같은 초보 주린이는 이런 종목이 괜찮은 편이죠.

기업리포트와 사업보고서로 어느 정도 사업의 이해도가 생긴 것 같습니다. 앞으로 재무제표와 관련 뉴스 등을 종합해서, 투자아이디어를 정리해 봐야겠습니다.

오늘도 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^

늘 성투하시고, 시장에서 꼭 살아남으세요~!!