Realty Income (O) - 사업보고서(10-K) 읽기 Part 2

사업보고서 후반부는 재무제표와 관련한 내용들이 나옵니다. 미국주식과 관련한 자료를 보는 것은 이번이 처음이라서 재정관련 용어가 다소 생소할 것으로 예상되지만.. 일단 한번 부딪혀 보겠습니다.

PART II

[Market for Registrant’s Common Equity, Related Stockholder Matters and Issuer Purchases of Equity Securities]

Our common stock is traded on the NYSE under the ticker symbol “O.” The following table shows the high and low sales prices per share for our common stock as reported by the NYSE, and distributions declared per share of common stock for the periods indicated. 

Realty Income 10-K Part2

주식/주주와 관련한 사항을 정리했습니다. 심볼명 O, 배당금 지급금액, 분기별 주가의 최고 최저 가격 등을 보여주고 있습니다. 2018년 대비 2019년의 주가가 많이 상승했었네요. 코로나19 이전의 그 불타올랐던 시장상황과 비슷합니다. 현재 주가수준은 다시 2018년 근처로 돌아간 것 같지만, 앞서 살펴봤던 많은 자료에서 처럼 또 가치에 맞게 자기자리를 찾아가겠죠? 2020년 분기보고서에서 살짝 확인한 내용인데, 이 와중에도 배당금지급은 꼬박꼬박 이루어졌습니다.

[Management’s Discussion and Analysis of Financial Condition and Results of Operations]

재무상태와 운영에 관한 경영진의 의견과 분석결과 부분입니다. 이름부터가 중요하게 생겼고, 몇몇 자료를 검색해보니 이부분을 유심히 보면 투자에 많은 도움이 된다고 합니다. 꼼꼼히 한번 살펴보겠습니다.

일반적인 리얼티 인컴에 대한 상황은 워낙에 많이 언급했으니 넘어가도 좋을 것 같아요.(S&P500 에 속하는 귀족배당주다. 포트폴리오는 이러코 저렇다.. 등의 내용이 있습니다.)

[LIQUIDITY AND CAPITAL RESOURCES]

Capital Philosophy

Historically, we have met our long-term capital needs by issuing common stock, preferred stock and long-term unsecured notes and bonds. Over the long term, we believe that common stock should be the majority of our capital structure; however, we may issue additional preferred stock or debt securities. We may issue common stock when we believe that our share price is at a level that allows for the proceeds of any offering to be accretively invested into additional properties. In addition, we may issue common stock to permanently finance properties that were initially financed by our credit facility or debt securities. However, we cannot assure you that we will have access to the capital markets at all times and at terms that are acceptable to us.

현금(유동성)과 자본에 대한 사항입니다. 사업을 추진하면서 필수적인 자금흐름이 필요할텐데 다양한 방법(보통주 공모, 우선주, 부채 발행 등)으로 조달을 할 수 있다고 합니다. 이후로 자본금 확보를 위한 여러가지 프로그램 리스트가 나오고 있습니다. 특징적인 부분만 몇가지 살펴보겠습니다.

At-the-Market (ATM) Programs

Under our ATM equity distribution plan, or our ATM program, pursuant to which up to 33,402,405 additional shares of common stock may be offered and sold (1) by us to, or through, a consortium of banks acting as our sales agents or (2) by a consortium of banks acting as forward sellers on behalf of any forward purchasers contemplated thereunder, in each case by means of ordinary brokers' transactions on the NYSE at prevailing market prices or at negotiated prices. 

ATM 프로그램이라고 아무리 글을 읽어도 해석이 잘 안되서 고민많이하고 시간도 많이 걸렸습니다. 그냥 단순하게 생각하기로 했습니다. 우리가 은행 ATM 기계에서 현금을 필요할 때마다 인출하고 다시 입금할 수 있는 것 처럼 유동성 확보를 위해 리얼티 인컴에서 활용할 수 있는 수단이라고 생각합니다. 앞으로 확보가능한 현금규모도 적지 않은 규모가 준비되어 있어서 여러가지 상황(코로나19로 인한 경제침체, 새로운 투자자본 조달, 신규 부동산 구입 등)에 적절히 사용할 수 있습니다.

Dividend Reinvestment and Stock Purchase Plan

Our Dividend Reinvestment and Stock Purchase Plan, or our DRSPP, provides our common stockholders, as well as new investors, with a convenient and economical method of purchasing our common stock and reinvesting their distributions.

배당금을 재투자할 수 있는 프로그램도 마련되어 있습니다. 이러한 제도를 통해서 주주들은 추가 주식을 확보할 수 있고, 리얼티 인컴은 현금흐름을 재확보 할 수 있습니다. 역시 유동성과 관련된 얘기입니다. 이곳저곳에 현금을 확보할 수 있는 수단이 많이 있습니다.

손쉽게 유동성 확보를 하는 일반적인 방법인 채권발행에 대해서도 안내하고 있습니다. 연례보고서와 최근 분기보고서에서도 코로나19로 인한 현금흐름에 문제가 생길 것을 대비하여 대량의 자금을 확보해 두었습니다. 코로나19 상황에서 렌트비율이 80% 정도로 선방하고 있음에도 악화될 상황에 대비하여 미리미리 대처하고 있습니다. 대략 총 60억불 가량의 채권규모입니다.

종합적인 부채 상황입니다. 대부분의 금액이 무담보 채권발행과 그 이자상환에 필요한 금액이 차지하고 있습니다. 대부분 임차대상이 Triple-net-Lease 라서 임대료를 제외한 각종 비용들이 거의 들지 않는 것을 확인할 수 있고, 전체 비율에서도 그 비중이 작습니다. 그만큼 사업 포트폴리오와 계약조건이 좋다는 얘기겠죠. 건실한 임차인의 비중도 50% 이상으로 안정적인 수익모델을 가지고 있습니다.

2019년 취득한 자산은 총 771개 이고 개발중인 18개를 합하면 총 789개 입니다. 대략적인 임대수익률이 6.4% 정도에 가중평균임대기간도 13.5년으로 장기계약입니다. 기존 운영중인 포트폴리오와 관련한 유지보수 비용(지붕 수리, 주차장 개보수)도 수시로 지출하고 있습니다. 그렇게 큰 비용은 아니라 걱정하지 말라고는 하네요.(알아서 잘하겠습니다?)

10-K의 54 페이지부터 등장하는 감사보고서와 재무제표와 관련한 사항은 그 양이 방대하기도 하고, 해석하는 데 너무 무리가 있어서.. 진짜 다음에 내공이 쌓이면 도전해 봐야겠습니다. 일단 꾸역꾸역 사업보고서까지 한바퀴 돌아봤는데, 익숙해 질때까지 미국주식은 각 기업에서 발행하는 Annual Report 를 기준으로 관련 뉴스를 살펴보고, 여유가 된다면 분기보고서에서 중요한 내용만을 공부하는 식으로 해야할 것 같습니다.

앞으로 진행할 대략적인 공부의 틀이 잡히는 것 같습니다.

글은 얼마 못 적었는데 아침부터 해서 오후까지 시간이 꽤 많이 걸렸습니다. ㅠㅠ 처음부터 모르는 용어 투성이에 관련 자료도 찾아보고 제가 이해하며 하나하나 쓰려고 하니 벅찬감도 없잖아 있네요. 역시 미국주식은 아무나 하는 건 아닌가 봅니다. 일단 여기까지 해서 사업보고서 읽기는 마무리하겠습니다.

부족하고 재미없는 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. ^^

늘 성투하시고, 시장에서 살아남는 투자자가 되세요.