Realty Income Corporation (O) - 배당에 의한 배당을 위한 기업 [1편]
미국주식 공부의 첫째날입니다. 두려움과 설레임을 동시에 안고 시작해보겠습니다.
일단 앞으로 공부할 미국주식 종목들은 미국 배당귀족주(Dividend Aristocrats) 중에서 괜찮아 보이는 회사를 선택할 예정입니다. 이유는 일단 앞선 몇번의 분석글에서 언급되었던 JCTV 님의 배당주투자에 대한 내용이 너무 와닿아서 입니다. 찬찬히 공부하면서 긴 호흡으로 투자하기 괜찮을 것 같아서 배당주를 선택했습니다.
미국 배당귀족주는 "S&P500 지수에 편입된 종목 중 25년간 연속으로 배당지급을 늘려온 회사"를 지칭합니다. 이름부터 귀족주인데 내용도 참 매력적이죠?
공부할 Realty Income(앞으로 '리얼티인컴'이라고 하겠습니다.) 이라는 회사도 이중 하나인데, 사실 이미 유명한 기업입니다. 유명하다는 것은 그만큼 많은 분들이 분석하고 검증이 끝나서 투자해도 좋을 기업이라는 뜻이기도 합니다. 하지만 자기가 직접 공부하고 분석해야 자기것이 되겠죠. 좀 돌아가는 느낌이고 지루할 수 있지만 제 나름으로는 의미있다 생각해서 도전해 보겠습니다. 이것저것 시도해봐야 좋은지 나쁜지 알 수 있으니까요.
심호흡 한번 하고 들어가보겠습니다.
먼저, 우리나라의 사업보고서를 읽는 것 처럼 SEC 사이트에서 검색해서 바로 10-K 문서를 읽고 싶었으나, 처음부터 너무 진을 빼버리면 제가 감당이 안될 것 같아서 회사 홈페이지에 있는 연간 보고서를 먼저 읽어보겠습니다. ppt 형식으로 되어있어서 접근하기에는 좀 더 쉬워보입니다.
보통 미국기업들은 홈페이지에 이러한 리포트 자료가 잘 되어있다고 합니다. 앞으로도 이곳에서 부터 먼저 시작하는 게 좋을 것 같습니다.
리얼티 인컴의 홈페이지 첫화면입니다. 눈에 띄는 구절이 있네요. 기업의 부제? 쯤 될까요. 매달 배당금을 지급하는 회사..가 목표인 것 같네요. 대놓고 우리는 이렇게 할 것이다!! 이것이 최대의 목표이다. 라고 말하고 있습니다. 그래서 배당귀족주에도 편입되어 있겠죠.
2019년 보고서 시작부터 난관에 부딪혔습니다. 모르는 용어들이 너무 나오고 있습니다. 특히나 리츠회사라서 기존 회사들과 사용하는 단어와 중요한 단어가 조금씩 다릅니다.
1994년 상장 이후 리얼티 인컴은 2019년을 맞아 25주년기념 행사가 있었습니다. 몇가지 수치로 보고서 첫페이지에서 자랑을 하고 있습니다.
이 첫페이지에서 많은 정보를 얻을 수 있습니다.
“The Company believes that owning a diversified portfolio of commercial properties operated under triple-net lease agreements may offer it one of the best opportunities for creating predictable results for its Shareholders.”
– PROSPECTUS, 1994
1994년 상장을 할 때 제출한 기업소개서라고 해야할까요. 이 회사에 대한 설명구절입니다. 일단 해석하기전에 triple-net lease 라는 용어가 나왔습니다. 잘 모르니까 검색해봐야겠습니다. 트리플넷 리스(NNN Triple Net Lease)란 무엇일까? - 블루래더님 블로그
해외 부동산에서 통용되는 임차규약같은 것인데, Single/Double/Triple 로 각각 나뉩니다. 임차인이 임대료에 더해 재산세, 화재보험료, 수리 유지비를 어디까지 부담하느냐에 따라서 옵션을 선택하는 데, Triple 은 셋다 임차인이 부담하는 방식입니다.
정리하자면, 리얼티인컴은 이 Triple-net lease 옵션으로 여러가지 상업시설들을 운영하고 있으므로 주주들에게 예측가능한 결과(배당수익이 되겠죠)를 제공할 수 있다고 생각한다.. 우리 회사 좋으니까 투자해라!! 이런 말이겠죠.
일단 부동산 기반의 업을 영위하면서 위험부담인 부동산 가격증가로 인한 재산세, 보험료, 수리유지비의 상승분에 대한 부담이 없다는 것은 정말 좋은 조건이라고 생각하고, 이러한 점 때문에 주주들에게 배당을 꼬박꼬박 지급할 수 있는 원동력으로 보입니다.
첫페이지 오른편으로 숫자로 리얼티인컴 자랑을 늘어놓고 있습니다. AFFO 라는 개념도 등장하는데, 역시 잘 모르니 폭풍 검색을 시작하겠습니다.
미국 리츠주 배당 투자할 때 봐야 되는 FFO, AFFO - 알디슨님 블로그
위 블로그에 자세하게 설명해 주고 있습니다. 자세한 내용은 블로그에 들어가셔서 확인하시면 될 것 같고, 요지는 리츠주에 한해서는 기존에 통용되는 순이익계산법은 맞지 않고 비용으로 처리되는 감가상각비와 각종 비용/유지보수비용 등을 포함한 개념이 AFFO 입니다.
편하게 기업의 순이익이라고 생각하는 게 좋을 것 같습니다.
1994년 이래로 16.5%의 평균 수익률을 주주들에게 안겨줬고, 위에서 말씀드린 AFFO도 매년 5% 성장하고, 주당 배당금도 4.5% 증가, 104번의 배당상승, 89번의 연속 분기별 배당 상승, 0번의 배당컷 을 했습니다. 그냥 놀랍습니다. 회사에서 발행한 연간 보고서라서 회사측면에서 좋은 점만 적은감이 없잖아 있겠지만 뭐랄까 넘사벽이라는 용어가 딱 생각납니다.
우리나라 회사들이 다 그렇다는 것은 아니지만 우리나라도 하루빨리 성숙한 투자문화가 형성되어서 기업과 투자자의 아름다운 동행이 되었으면 좋겠네요.
1. Company Performance(회사 실적)
리얼티 인컴의 1994년부터 2019년말까지 평균 연수익률입니다. 리얼티인컴과 같은 부동산기반의 사업을 하는 종목모음이나 다우존스산업지수, 나스닥, S&P500을 다 앞지르고 있습니다. 대단합니다. 안좋아할래야 안좋아할 수 없는 기업이네요.
100불을 1994년에 투자했을 때 각각의 수익률인데.. 복리의 마법 잘 봤습니다. 동종업계들인 REIT index 보다 2.8배 높네요. 그냥 25년동안 들고만 있어도 시장을 아주크게 이겼습니다.
앞에서 설명드린 첫페이지에 자랑하던 내용입니다. AFFO, 배당금 각각 잘 증가하고 있습니다.
2019년 실적을 그다음페이지에 정리했습니다. 주주수익률 21.3%, AFFO 4.1% 증가, 배당금 3.0% 증가, 1.4 billion달러(한화1조 6,856억원)의 임대수입, 3.7 billion달러의 투자규모, 3.0 billion 달러의 매력적인 가격의 자본 증가(이부분 해석이 좀 모호합니다. 무슨 뜻인지 검색을 많이 해도 나오지가 않네요.. Attractively priced capital raised), 98.6%의 포트폴리오 점유율(사용율), 재대여로 인한 102.6%의 임대료 회수율을 기록했습니다.
영어 원문이 분명 각각 고유명사처럼 뜻이 있을텐데, 제 검색실력의 한계인지 해석의 한계인지 틀린부분도 있을 것 같아요. 어쨌든 영어공부는 아니니까 좀 넓은 마음으로 느낌만 공부했다고 생각하겠습니다. 큰 틀에서는 틀린 말은 아닐테니까요.
리얼티인컴의 2019년 실적은 화려합니다. 가지고 있는 포트폴리오(부동산 자산?)를 머리끝까지 잘 사용하고 있고(98.6%) 그로인해서 매달 배당금지급을 위해서 최선을 다하고 있다고 합니다.
아직 3페이지 밖에 못본건데,, 글을 별로 안긴데 해석하고 의미를 최대한 비슷하게 찾고자 구글에서 막 검색하고 하느라 시간이 엄청(2시간?) 걸렸습니다. 첫술에 배부를 순 없으니 여기까지 하겠습니다.(라는 핑계를 대고 좀 쉬어야겠습니다. ㅋㅋ 머리가 지끈거립니다.)
색다른 경험이기도 하고, 말로만 듣던 좋은 미국주식을 이렇게 세세하게 공부하니 더 와닿습니다. 아직 초입인데 이거 안사면 안되겠는데? 라는 생각밖에 안듭니다. (이거 정상 맞죠?) 무튼 끝까지 한번 잘 해보고 싶습니다.
늘 성투하시고, 어느시장에서든(국내든 해외든) 살아서 만나요!!
글 읽어주셔서 감사합니다. ^^
