셀프 근저당권말소의 모든 것, Feat. 디딤돌대출
다음 주면 새로운 보금자리로 '이사'합니다. 성인이 된 이후로 자취를 12~3년? 짧다면 짧지만 강산이 한번 변한다는 10년은 넘게 해봤으니, 그래도 어디 가서 명함은 내밀 수 있는 경력(?)이라고 할 수 있을까요? 그러면서 부동산은 내가 좀 알지.. 하고 콧방귀 뀌던 시절도 있었네요. 나름의 주택청약제도에 대한 생각도 있었고, 대출이라는 것을 두렵게만 볼 것은 아니다!!라는 생각 등등.. 알 수 없는 자신감과 함께 호기롭게 첫 주택을 구입하게 되었습니다.
'그래도 이정도면 알만큼 아는 것 아닌가?' 했던 저였는데 실제 등기를 치는 과정까지 순탄치만은 않았습니다. 주식시장에서도 많은 선배 고수님들이 계시듯이 부동산에서도 이러한 고수분들이 계십니다. 그분들이 우스갯소리로 하시는 말씀 중에 "등기를 쳐봐야 진정으로 부동산을 이해할 수 있다."는 얘기가 있습니다. 자랑처럼 하는 말이 아닌가? 싶기도 한데 한 가지 확실한 것은 저도 처음 매매를 하면서 정말 많이 배웠습니다. 우여곡절이 많았던 첫 매매의 과정은 모르는 것 투성이었습니다. 지금도 잘 아는 것은 아니지만, 그래도 한 단계 시작은 잘했다는 생각은 합니다.(혼자만요.. ㅋㅋ)
그렇게 매매를 하고, 세월이 지나서 이제는 '매도'의 시기가 되었습니다. 매매가 완료되려면 집으로 설정되어 있는 근저당권말소신청이 되어야 한다고 합니다. 제가 처음 매매했을 때처럼 법무사님을 통해서 수수료를 지급하며 후속 절차를 진행해도 되겠지만, 왜인지 모르게 '셀프'로 해보고 싶다는 생각이 들었습니다. 이번에 제가 진행했던 '근저당권말소'의 경우는 소유권 이전등기보다는 비교적 간단한 절차라서 생각보다 수월하게 할 수 있다는 말도 들었구요. 그래서 한번 배워본다는 생각으로 셀프 도전하게 되었습니다.
셀프 근저당권말소 순서
디딤돌대출 상환 방법 안내 [한국주택금융공사]
어떤 제품이던지 내용물에 늘 들어있는 것이 설명서입니다. 저 포함해서 많은 사람들이 이 설명서 읽기를 (귀찮아..) 싫어라 합니다. 특히 부동산과 관련한 각종 용어들도 생소하게만 보입니다. 한글로 친절히 적혀있음에도 이게 무슨 말인지 이해하기 힘든 경우도 많습니다. 저는 다행히도 그동안의 내공(주식 관련 분/반기 보고서, 각종 산업/기업리포트, 재무제표 읽기 등)이 있어서 모르면 일단 찾아본다는 생각으로 도전!! 했습니다.
제가 이용한 상품은 주택금융공사의 '디딤돌대출' 입니다. 주금공 홈페이지에 가면 '상환 방법'에 대해 자세히 알려주고 있습니다. 일단 정독해봅니다.
<등기업무 처리절차>는 총 3가지 유형이 있습니다.
1. 채권양수* 전 대출
2. 공사로 채권양수된 대출로서 등기사항전부증명서(등기부등본) 상 근저당권자가 금융기관(은행)인 경우 (공사양수일자** 2015년 이후)
3. 공사로 채권양수된 대출로서 등기부등본 상 근저당자가 공사인 경우 (공사양수일자 2015년 이전)
안내되어 있는 대로 주택금융 어플에 접속해서 확인을 해보니 제가 해당되는 것은 2번의 경우입니다. 근저당권자가 제가 대출받은 은행이고 2015년 이후입니다.
① 고객님 (은행원 또는 법무대리인도 가능)께서 공사 u-센터로 전화하여 말소 및 감액서류 [채무완납확인서(말소), 부채증명서(감액), 직인날인요청서, 등기필증] 발송 요청 (공사 → 요청인에게 FAX로 서류 발송)
② 금융기관을 방문하여 발급받은 서류 제출 후 등기관련 필요서류(해지증서, 위임장 등)에 금융기관(은행)의 직인날인
③ 고객님(또는 법무대리인)께서 관할구청에 등록면허세 납부 후 관할 법원 등기소 방문하여 등기 신청
대충 정리를 하면, 대출금 전액을 상환해서 주택금융공사로 연락해 필요서류들을 FAX로 송부받아, 금융기관(대출받은 은행)에 방문해서 직인 날인을 하고, 관련 수수료를 납부 후에 법원 등기소를 방문해서 해결하면 된다네요? 간단하지는 않겠지만 일단 파악했습니다. 대출금 상환까지 포스팅을 하면 너무 내용이 많아져서 생략하겠습니다. (어플이나 전화로 간편히 상환이 가능합니다. 저는 어플로 클릭 몇 번에 상환이 완료되었습니다.)
준비서류 모음
① 근저당권말소등기 신청서
② 등록면허세, 지방교육세 납부확인서
③ 등기신청수수료 납부내역서
④ 위임장
⑤ 해지증서
⑥ 등기필정보 및 등기완료통지서
⑦ 은행 법인등기부등본
⑧ 이관증명서 (필요시)
⑨ 신분증과 인감도장
① ② ③ [인터넷등기소], ④ ⑤ ⑥ [은행], ⑦ [법원 등기소]
각각의 준비서류에 대해서는 단계별로 나눠서 정리해보겠습니다.
근저당권말소등기 신청서(e-Form 이용) 작성 #1
1. 인터넷등기소 접속
셀프 근저당말소의 시작입니다. 인터넷등기소 로 접속합니다. (셀프 등기를 완료하고 보니, 이 신청서 작성이 전 과정의 7~80% 정도 됩니다. 신경 쓸 것이 조금 되긴 하지만 차근차근 따라가시면 어려움 없이 진행할 수 있어요.)
부동산등기 - 작성관리 - 작성현황 으로 들어가시면 로그인을 하라고 나와요. 아이디가 있는 줄 알았는데 없어서 회원가입도 하고 접속했습니다.
2. 신청서 작성 - 이용동의 체크
신규 작성을 클릭하고 작성을 시작하면, 위와 같은 화면을 만나실 수 있고 이용동의 2가지를 클릭클릭해줍니다.
3. 등기유형 선택
전체유형 검색을 클릭하시면 등기유형을 선택할 수 있고, 저는 근저당권말소를 진행할 예정이니 근저당권말소를 클릭하면 등기신청유형에 근저당권말소가 입력됩니다.
4. 부동산 입력
근저당권말소를 진행할 부동산도 입력해 줘야겠죠. 부동산이 관할하는 해당 등기소를 잘 지정해주셔야 합니다. 소재, 지번 등을 잘 입력해주시면 됩니다. 등기원인과 연월일은 상환이 실제 이뤄질 날을 기입하시고, 아래는 '해지'를 선택합니다.
등기할 사항 부분에 근저당권과 관련한 다양한 사항을 입력하시려면 등기사항전부증명서(등기부등본이라고 표현을 많이 하더라구요.)를 발급하시는 것이 좋습니다.
인터넷으로 발급 가능하지만 수수료가 드니까 중개하는 부동산에 부탁하면 금방 끊어주십니다. 미리 준비해서 옆에 두고 입력하시는 것이 편하실 거예요.
5. 말소해야 할 등기 입력
이 부분에서 필요한 것이 등기부등본입니다. 내 부동산에 등록되어 있는 근저당권의 순위번호, 접수번호, 접수일자 등의 정보가 필요합니다. 그냥은 알 수가 없으니 서류를 보면서 꼼꼼히 입력합니다. 특별히 어려운 부분은 없습니다.
6. 등기의무자, 등기권리자, 제출자 입력
등기의무자, 등기권리자, 제출자는 등기부등본을 보시면서 천천히 입력하시면 크게 무리는 없구요.. 저는 서류 제출자가 대리인(비우자 님)이기 때문에 신청인 이외에 등록을 해줬습니다. 일단 수수료를 내려면 다른 창을 다녀와야 하니, 여기까지 임시저장을 해둡니다.
[등기권리자의 등기필정보 입력]
등기필정보를 넣으려면 주택금융공사가 가지고 있는 등기필정보 및 등기완료통지서가 있어야 합니다.(맨 앞장에 붙어있는 비밀번호 필요)
이 부분을 입력하지 않으면 신청서 작성이 안 되는 줄 알고 끙끙거렸는데, 알고 보니 나중에 신청서 작성 완료를 할 때 따로 서면으로 첨부하는 서류들을 체크하는 란이 있습니다. 그때 체크하고 등기소 방문 시 제출하면 됩니다. (하루를 꼬박 고민했네요. ㅠㅠ)
등록면허세, 지방교육세 납부
인터넷등기소 홈페이지의 아래쪽에 보면 등록면허세 정액분 신고라는 곳이 있습니다. 근저당말소를 위해서 필요한 수수료는 등록세 6,000원, 지방교육세 1,200원, 등기수수료 2,000원입니다. 인터넷으로 수수료를 납부하지 않으면, 은행과 등기소방문과 함께 관할 구청에도 들러야 해서 비우자님의 편의를 위해 인터넷으로 미리 납부합니다.
납부확인증도 잘 챙겨주세요!!
등기수수료 납부
다시 근저당말소등기신청서 접수창으로 돌아와서 연계정보를 살펴보시면 등록면허세와 지방교육세가 각각 입력되어 있어요. 나머지 등기수수료까지 결제를 완료하시면 다음과 같이 등기신청수수료 등 전자납부 영수필확인서를 출력하실 수 있습니다. 필요한 서류니 역시 잘 보관해주세요.
근저당권말소등기 신청서(e-Form 이용) 작성 #2
7. 등기수수료 납부정보 입력
이제 끝이 보입니다. (블로그 포스팅도 끝이 보이나요? ㅠㅠㅠㅠ 한 3시간째.. 작성 중) 전자납부번호를 입력하시고, 등록하면 마지막 단계로 넘어갑니다. 마지막 맞는 거죠??
8. 첨부서면 및 연계정보 등록
신청서 작성의 마지막입니다. 맨 처음에 말씀드린 대로 지금 당장 제출할 수 없는 서류인 '해지증서', '위임장', '등기필증'을 체크해서 방문 제출하겠다고 하면 작성 완료입니다. 얼른 클릭클릭합니다.
위임장 출력
신청서 작성을 다 하면 맨 마지막에 위임장 작성 및 출력 메뉴가 있습니다. 빈용지에 일일이 작성을 해도 되지만 편하게 입력을 다해주고 출력만 하면 되는 특급 서비스가 있는데 마다할 필요가 없겠죠? 출력해서 준비해줍니다. 나중에 은행에 제출해서 도장받아야 해요.
해지증서 작성
해지증서는 따로 출력되는 것이 아니라서 직접 작성해 주셔야 합니다. 인터넷등기소 사이트에서 다양한 파일로(한글, PDF, 워드) 양식이 준비되어 있으니 원하시는 파일 다운받으셔서 써주시면 됩니다. 근저당권말소등기 신청서에 있는 내용이면 작성하시는 데 어려움은 없습니다. 열심히 타이핑해서 준비합니다.
은행 방문(위임장, 해지증서, 등기필정보 및 등기완료통지서)
셀프 근저당권말소를 위한 긴 여정의 거의 마지막입니다. 은행이랑 등기소만 방문하면 모든 과정이 끝납니다. 조금만 더 힘내 봅니다. 여기서부터는 비우자님이 수고해줬습니다. 다행히 등기소가 멀지 않아서 생각보다는 수월하게 일을 처리했다고 하네요.
은행에 방문하기 전에 꼭 해야 할 일은 한국주택금융공사로 전화해서 대출금액을 전부 상환했다는 증명서를 은행 FAX로 보내달라고 요청해야 합니다. 대기인원이 몰려서 한방에 연결되지는 않았지만, 안내하시는 분이 알려달라는 정보를 성실히 답하시면 필요한 서류를 팩스로 보내주십니다.
인터넷에서 셀프 근저당권말소에 대해서 검색하면 등기필정보 및 등기완료통지서가 채무 은행의 본사 쪽에서 보관된 자료를 찾아야 해서 1~2일 정도 소요된다는 얘기를 들었습니다. 하지만 이미 주택금융공사로 양수가 된 경우라서 그런지 모르겠는데 바로 FAX로 서류를 쏴주시네요. 그래서 당일 바로 등기소 업무까지 처리할 수 있었습니다.
비우자님이 은행에 가니 담당하시는 직원분도 당황하셨다고 하네요. "개인이 하시는 경우가 거의 없어서, 직인 날인해드리는 것도 참 오랜만이라 당황스럽네요..."라고.. ㅋㅋㅋㅋ
저희는 다행스럽게도 직원분께서 절차를 잘 아셔서 수월하게 진행할 수 있었지만, 다른 블로그 글들을 보면 은행 쪽에 연락을 해서 근저당권말소와 관련한 필요서류 및 절차 등을 미리 확인하시는 것이 좋다고 합니다.
은행직인도 필요한 부분에 잘 찍어주셨습니다. 이제 등기소로 가봅니다.
부산지방법원 등기과 방문
미리 수수료는 다 납부했고, 신청서도 준비했으니 바로 담당자에게 서류를 들고 가면 됩니다. 은행 법인등기부등본이 필요한 경우가 생긴다고 하는데 저희도 필요했다고 합니다. 등기소에서 1,200원으로 즉시 발급이 가능합니다. 제가 직접 가지 못해서 마음이 조마조마했는데 다행히도 미비된 서류 없이 수월하게 신청이 완료되었다고 하네요.
이 서류하나 발급하려고 정보검색도 많이 하고, 적잖은 시간을 많이 들였습니다.(실제 움직인 시간은 얼마 안 되는 것 같은데, 글 적느라.. ㅋㅋㅋㅋㅋ 웃프네요..) 그래도 셀프로 완료하니 기분이 좋네요. 뿌듯 뿌듯합니다. 이게 뭐라고 신청서 작성할 때까지도 잘 몰랐는데, 막상 말소까지 완료해보니 많이 배운 것 같네요. 혹시라도 누가 물어보면 알려줄 수도 있을 것 같고... 너무 장황하게 글을 적어서 셀프로 진행하고 싶으신 분들이 더 혼란스럽지는 않을까 걱정이 됩니다.
여담
사실 진행하다가 일하랴 서류 챙기랴 고심 고심하다가 그냥 은행에 다 맡겨버릴까??라는 생각을 많이 하긴 했습니다. 대충 알아보니 국민은행에서는 수수료 45,000원의 비교적 저렴(?)한 비용으로 근저당권말소를 대행해주고 있었습니다. 절차도 간단해서 신분증 정도만 있으면 일사천리로 끝이 납니다. 셀프등기 수수료가 대략 10,000원 안팎이어서 고민을 많이 했습니다. 저는 저 혼자였으면 끝까지 진행을 못했을 텐데.. 비우자님이 대부분의 업무를 대행해주셔서 비교적 손쉽게 처리할 수 있었습니다.
절차가 어렵지는 않은데 혹시라도 대출은행과 법원 등기소가 계신 곳과 거리가 멀다거나, 오며 가며 시간 대비 비용이 많이들 것 같으면 은행대행도 고려해보시기 바랍니다. 물론 셀프로 해보는 것이 경험적인 측면에서는 좋다고 생각합니다만.. ㅎㅎ
자료를 정리하고 포스팅을 하는데 생각보다 시간이 많이 걸렸습니다. 매번 글 적으면서 느끼는 것이지만, 정말 블로그 하시는 분들 대단합니다. 이 많은 것들을 어떻게 정리하실까요? 제가 힘을 내서 글을 쓸 수 있는 것은 저와 같은 상황에 놓이신 분들이 (단 한분이라도) 조금이라도 편히 일을 볼 수 있으면 좋겠다는 마음 하나로 작성하고 있습니다. 꼭 도움이 되는 글이었으면 좋겠네요. -끝-
