Realty Income (O) - 사업보고서(10-K) 읽기 Part1-2
사업보고서를 하루 딱 읽었을 뿐인데 정신이 좀 몽롱~했습니다.
하루하루 글 적으면서 쌓여왔던 루틴(?)이 달라져서 더 그런 것 같기도 하구요. 이것도 몇일 한달 두달 하다보면 또 적응되려나요? ㅎㅎ
벌써 8월의 첫째날이네요.. 시간이 빠르긴 빠릅니다. 언능 리얼티 인컴 보고서 마저 봐야겠습니다.
[DIVIDEND POLICY]
In 2019, our cash distributions to common stockholders totaled $852.1 million, or approximately 131.5% of our estimated taxable income of $648.0 million.
Our cash distributions to common stockholders in 2019 totaled $852.1 million, representing 81.2% of our adjusted funds from operations available to common stockholders of $1.05 billion.
배당정책은 익히 잘 알고있듯이 매달 집행되고 있습니다. 기본적으로 리얼티 인컴과 같은 REIT 업종은 과세소득의 90% 이상을 배당금으로 책정해야합니다. 리얼티 인컴은 적어도 100%이상 지급하려고 노력하네요. 2019년 기준으로는 131.5%를 달성했습니다. 얼핏 생각하면 이거 적자 아닌가 생각이 들 수 있는데, 앞선 연례보고서를 읽을 때 공부했던 FFO, AFFO 의 개념을 이해하면 81.2% 의 배당성향을 보이고 있어서, 적자사업을 하며 무리하게 배당금을 책정하는 것이 아닐까? 라는 의구심을 해소할 수 있습니다.
이어서 세금관련 내용이 좀 나오는데 배당소득에 대한 세금이 일반적인 경우에는 일반과세가 된다..는 식으로 적혀있는 것 같은데, 좀 어렵기도 하고 이해가 부족해서 일단 요부분은 넘어가겠습니다.
[BUSINESS PHILOSOPHY AND STRATEGY]
We believe that owning an actively managed, diversified portfolio of commercial properties under long-term, net lease agreements produces consistent and predictable income. A net lease typically requires the tenant to be responsible for monthly rent and certain property operating expenses including property taxes, insurance, and maintenance. In addition, tenants of our properties typically pay rent increases based on: (1) increases in the consumer price index (typically subject to ceilings), (2) fixed increases, or (3) additional rent calculated as a percentage of the tenants’ gross sales above a specified level. We believe that a portfolio of properties under long-term, net lease agreements generally produces a more predictable income stream than many other types of real estate portfolios, while continuing to offer the potential for growth in rental income.
사업의 기본철학과 전략에 관한 내용이네요. 이제는 너무 잘 알아서(?) 귀가 따가운 전략이죠? 장기 임대(10년 이상)와 net-lease 임대조건(임대료, 각종세금, 보험료, 유지보수비 등)으로 예측가능한 수입을 창출하고 있습니다. 좀 새로운 내용이 나오네요.
임차인으로부터 임대료를 인상시킬 때의 조건/기준에 대한 것이 있습니다. 3가지 정도로 정해져 있습니다.
1. 소비자 물가지수 2. 고정된 인상요율 3. 임차인의 판매량에 비례한 비율
위와 같은 전략으로 다른 여러종류의 REIT 보다는 안정적인 수익이 보장되고, 임대수입도 지속적으로 상승하게 됩니다. 참 좋은 전략이네요. 안정적으로 야금야금 수입을 얻고 또 야금야금 임대료 상승도 기대할 수 있구요. (마! 이게 바로 25년 배당귀족주 짬바아이가)
[PROPERTY PORTFOLIO INFORMATION]
소유한 포트폴리오 매출 중 대부분이 리테일샵입니다. Walgreens(약국), 7-Eleven(편의점), Dollar General(우리로치면 다이소느낌?), 영화관, Sainsbury's(영국의 슈퍼마켓 체인인데 16.9%의 점유율을 가지고 있다고 합니다.) 등 다양한 임차인이 있습니다. 영화관을 제외하면 코로나19로 큰 타격이 있을만한 업종은 아니고 필수적인 샵들이네요. 실제로도 연례보고서에서 보면 매출발생이 크게 손상되지는 않았습니다.
임차와 관련해서 남은 기간과 금액에 관한 부분입니다. 장기임차 전략에 맞춰 골고루 편중되는 년도 없이 배치되어 있는 것 같습니다. 장기임차도 중요하지만 수익이 들쑥날쑥하지 않도록 적절히 분배하는 것도 중요한 것 같네요. 투자에 있어서도 성향차이일 수 있지만, 누구는 급격히 오르고 내리는 것에 맞춰 투자하는 사람도 있을 것이고 리얼티인컴처럼 팍팍튀지는 않지만 안정적이고 꾸준한 성장에 맞춰 투자할 수도 있겠죠.
[Item 1A: Risk Factors]
위험요소에 대한 부분이 등장했습니다. 투자자라면 더 유심히 살펴봐야할 부분입니다. 나의 약점을 속속들이 잘 알고 있다면, 그에대한 적절한 대책을 세울 수 있습니다.
In order to grow we need to continue to acquire investment properties. The acquisition of investment properties may be subject to competitive pressures.
리얼티 인컴이 영위하고 있는 사업의 특수성때문에 지속적으로 성장하려면, 투자자산(부동산)을 계속 확보해야합니다. 하지만 이렇게 사업이 잘되고 수익이 좋으면 필연적으로 경쟁자가 등장하겠죠. 그렇게 되면 자연스레 경쟁자를 물리치기 위한 비용이 늘어나게 됩니다. 이와 관련하여 요소요소별로 말하고 있습니다.
Negative market conditions or adverse events affecting our existing or potential tenants, or the industries in which they operate, could have an adverse impact on our ability to attract new tenants, re-lease space, collect rent or renew leases, which could adversely affect our cash flow from operations and inhibit growth.
시장의 여러 부정적인 상황이나 경기가 안좋으면 리얼티인컴의 고객이라 할 수 있는 기존 임차인이나 새로이 유치하려는 고객들에게도 부정적인 영향이 있을 수 있다고 합니다. 멀리갈 것도 없이 최근의 그리고 현재진행형인 코로나19 상황을 살펴보면 되겠네요.
그나마 생활에 필수적인 품목을 판매하는 리테일들 비중이 높아서 당장의 월수익에 영향을 많이 받지는 않았지만, 최근 분기보고서 자료에서는 6월까지 영화관에서는 수익이 아예 없었습니다. 그리고 업종을 통틀어서도 80% 정도의 임대료 수익이 발생한 것을 봤습니다. 나름 선방하고는 있지만 대내외적인 이런 상황은 어쨌든 위험요소가 될 수 있습니다.
As a property owner, we may be subject to unknown environmental liabilities.
부동산 자산을 많이 소유하고 있어서, 환경문제와도 연관될 수 있습니다. 인지하지 못했는 데 유해물질이 있다던지, 사업을 하면서 오염물질이 배출될 수 있어 이에 대한 책임문제에서 자유롭지 못합니다.
저번에 미국여행을 갔을 때 자동차를 렌트한 적이 있는데, 기름을 넣으려고 주유소를 가니 우리나라와는 시스템이 좀 달랐습니다. 우리나라에서는 주유소는 딱 주유소만 운영하는 곳이 많은데 미국은 대부분이 슈퍼마켓이라고 해야할까요, 편의점이라고 할까요.. 하여튼 그곳에 가서 물건 사듯이 몇번 주유구에 오일 얼만큼이요~ 해서 기름을 판매하고 있었습니다. 사업보고서에서도 이와관련해서 설명하는 게 편의점도 리얼티인컴의 포트폴리오에서 많은 부분을 차지하는 데 이러한 기름을 저장함에 따른 각종 환경문제(기름 유출, 저장, 폐기물 발생 등)이 있을 수 있다고 합니다.
물론 계약조건에 환경문제와 관련한 각종 세금이나 뒷처리 문제를 꼼꼼히 명시할 수는 있겠지만, 어쨌든 임차를 주는 상황에서 환경문제가 발생한다면 법적인 문제가 발생하거나 이로인한 비용이 지출될 수도 있습니다. 좀 머리아픈 일이 생길수도 있겠네요.
이러한 상황을 해결하기 위해서 보험도 들어놨지만, 결국에는 임차인들이 신경써서 미리미리 잘 대처하는 것이 좋을 거라고 합니다. 그러기 위해서는 올바른 야무진(?) 임차인을 잘 구해야겠죠? 부동산이 기본자산이라서 그런지 어째 우리가 집 구할 때 혹은 임대를 줄 때 챙겨야하는 것들과 유사한 부분이 많네요.
If we fail to qualify as a REIT, the amount of dividends we are able to pay would decrease, which could adversely affect the market price of our capital stock and could adversely affect the value of our debt securities.
이런 것 까지 알려줘야하나 싶기는 한데, 사업보고서에 꼭 명시해야하는 건지 아니면 리얼티인컴이 책임감으로 하는 얘기인지는 모르겠지만 앞으로 만약에 REIT 사업을 계속 영위할 수 없는 경우도 가정해서 생각하고 있습니다. 다른 기업들도 휘청하면 그 사업분야나 경제전반에 많은 영향을 끼치겠지만, REIT 자격을 상실하게 되면 지금까지 잘 지급하고 있던 배당금에도 영향이 있을 수 있고, 주가도 하락할 수 있다고 알려주고 있네요.
1994년 상장이후에 REIT 자격을 갖추고 본격운영하고 있고, 잘하고 있긴하지만 만에하나(?) 이 자격이 상실되면 큰일난다고 합니다. 다른 말로 하면 투자자들은 자격요건을 꼼꼼히 확인하고, 리얼티인컴을 검증하라는 얘기가 되겠습니다.
현재는 과세소득의 90% 이상을 배당금으로 주주에게 환원해야하는데, 이를 충족시키지 못하면 자격상실과 함께 각종 세금과 벌금등이 부과될 수 있다고 합니다. 이런 일은 없어야겠죠. 안그러겠지만 투자하는 회사라면 투자자도 꼼꼼히 이를 검증해야합니다.
이후로 몇가지 일반적인 위험요소들이 나열되어 있습니다. 대부분의 기업에도 통용되는 얘기라 다른 사업보고서를 읽어도 비슷한 내용이 있을 것 같아요.
관련 법안이 변경되는 문제, 주식의 추가발행, 부채와 자본금조달, 최근 추진중인 국제투자와 관련한 문제 등등등등 진짜 긴 부분을 할당하고 있습니다. 일단 다 읽기도 힘들기도 하고.. 사업과 관련해 영향력이 있을만한 굵직굵직한 사건만 생각하면 될것 같아서 과감히 패스하겠습니다.
일단 여기까지가 파트1 부분이었네요. 우리나라 사업보고서를 다시본다면 너무 사랑스러울 것 같습니다. 역시 한글이 좋긴 좋습니다. ㅠㅠ
지금까지 사업보고서를 읽으면서 어쩌면 지나쳤던 부분들이 많았었던 것 같네요. 아마도 다시 우리나라 기업의 보고서를 읽는다면 이런 부분이 더 눈에 들어오지 않을까 생각합니다.
처음이라서 일부러 더 꼼꼼히 읽었던 것도 있지만, 아직은 필요한 것도 불필요한 정보를 걸러내는 능력이 부족해서 더 시간이 많이 걸리는 것 같네요. 고수의 길은 참 멀고도 머네요. 이러한 과정들이 없이 투자성공만을 바라면 너무 도둑심보겠죠?
하루하루 쌓여가는 시간들이 분명 저에게 많은 도움이 될거라고 믿습니다. (힘들어서 제발 그렇다고 해줘!! 라는 마음의 소리가 나오네요.. ㅋㅋㅋ)
오늘은 여기까지 정리해보겠습니다.
장마가 지나가니 늦었던 무더위가 성큼 찾아온 것 같네요. 건강유의하시고 맛있는거 시원~~한거 챙겨드세요.
글 읽어주셔서 감사합니다. ^^
