Realty Income (O) - 사업보고서(10-K) 읽기 Part1-1
오늘부터 리얼티 인컴의 2019년 사업보고서(10-K)를 천천히 읽어보려고 합니다.
글씨도 좀 작은 것 같고 단어들도 어려울 것 같아서 두렵긴 하지만.. 언제나 늘 그랬듯이 하면되겠죠?
미국주식 공부하기 파트에서 살펴봤었던 사업보고서는 몇가지 종류가 있었는데 그 중에 10-K 라고 불리는 년간 단위의 사업보고서를 살펴보겠습니다.
간단히 파일을 열어보니, 크게 총 4파트로 이루어져 있습니다. 일단 파트별로 하나씩 살펴보면 좋을 것 같네요.
요런식으로 첫페이지에 설명이 나와있습니다. 그 밑으로 액면가, 티커명, 상장된 시장명 등등이 명시되어 있고, 알 수 없는 여러 글자들이 있는데.. 솔직히 잘은 모르겠네요. 언제 날 잡아서 한번 공부해 봐야겠습니다.
그 다음으로 파트1 부분이 나옵니다. 들어있는 내용은 대략 이렇습니다.
하나하나 읽어가면서 중요하다 싶은 부분은 언급하고 넘어가는 식으로 공부해보겠습니다.
사업에 대해서는 지금까지 2019년 연례보고서를 통해서 잘 알아본 내용들을 알려주고 있습니다.
[The Company]
At December 31, 2019, we owned a diversified portfolio:
* Of 6,483 properties;
* With an occupancy rate of 98.6%, or 6,389 properties leased and 94 properties available for lease;
* Leased to 301 different commercial tenants doing business in 50 separate industries;
* Located in 49 U.S. states, Puerto Rico and the United Kingdom (U.K.);
* With approximately 106.3 million square feet of leasable space;
* With a weighted average remaining lease term (excluding rights to extend a lease at the option of the tenant) of approximately 9.2 years; and
* With an average leasable space per property of approximately 16,393 square feet; approximately 11,800 square feet per retail property and 237,668 square feet per industrial property.
6,483개의 포트폴리오 중에서 98.6%가 임대중이며, 301개의 임차인이 50개의 산업군에서 사업하고 있다는 등 앞서 살펴봤던 내용을 간략히 설명하고 있네요.
[RECENT DEVELOPMENTS]
2019년의 총 배당금은 2.7105 달러이고, 2018년 2.6305 달러에 비해서는 0.08달러(3%) 증가하였습니다. 마지막 지급금액인 0.2325 달러를 기준으로는 시가 배당률이 3.8% 정도입니다. 이것도 2019년 12월 31일 종가기준의 73.63 달러를 기준으로 한 금액이라서, 코로나19 이후 다소 낮아진 주가수준(60.62달러 2020.07.29. 종가)으로 계산하면 이보다 높아지겠죠. 어쨌든 꾸준히 배당금을 늘려주고 있고, 시가배당률도 매년 나쁘지 않습니다.
영국에서 새로이 취득한 물건이 18건이네요. 2019년 부터 해외시장으로의 개척을 시작하면서 영국이 그 일선에 있었습니다.
As part of our re-leasing costs, we pay leasing commissions to unrelated, third party real estate brokers consistent with the commercial real estate industry standard, and sometimes provide tenant rent concessions. We do not consider the collective impact of the leasing commissions or tenant rent concessions to be material to our financial position or results of operations.
임차를 하면서 이와 관련한 비용들이 발생하는 데, 임대수수료를 제공하거나 임차인에게 혜택을 제공하는 경우가 있나봅니다. 하지만 운영하는 데 크게 영향을 줄만한 것은 아니라고 하네요. 어쩌면 이 비용조차도 사업을 하는 데 필수적인(혹은 원만하게 하기 위한) 부분인가 봅니다. 비용쓰는거 너무 뭐라고 하지마라? 뭐 이런말인것 같네요.
투자자야 비용이 정당하게 집행되면서 사업을 건실하게 잘 운영한다면 나쁠 건 없겠죠. 상품을 판매하려면 필수적인 판관비로 생각하면 좋겠네요.
그러면서 이러한 비용들에 관한 설명이 몇가지 나옵니다. 지붕수리나 주차장 재포장 및 교체와 같은 비용도 임대를 잘 하기위한 기본요건이라고 하네요. 앞서 적은말들과 일맥상통하는 부분입니다.
Addition to the S&P 500 Dividend Aristocrats® IndexIn February 2020, we were added to the S&P 500 Dividend Aristocrats® index for having increased our dividend every year for the last 25 consecutive years.
자랑 한스푼 끼얹고 갑니다. 2020년 2월에 S&P 500 의 배당귀족주에 편입되었다고 합니다. 조건은 25년 연속으로 배당금을 지급했다는 것이죠.(배당컷 없이) 짧은기간인 3~5년도 숨넘어 갈 것 같긴한데 25년 이상 꾸준히 배당금지급을 했다는 그 자체로 포트폴리오라고 생각합니다.
25년간 빠지지 않았다는 것은 그 기간동안 코로나19와 같은 경기가 좋지 않은 시기도 분명 많이 있었다는 얘기인데, 그럼에도 불구하고 배당금을 지급했고 그러고도 회사가 현재까지 잘 유지되고 있다는 것은 그만큼 사업모델이 튼튼하는 방증이 되겠죠.
하여튼 이 자체만으로도 대단한 일입니다.
2018년 CEO 의 퇴직금 지불때문에 순이익이 조금 영향을 받았다고는 하지만, 준수한 실적을 보여주고 있습니다. 리얼티 인컴에서 발행한 2019년 연례보고서에서도 잠깐 언급된 부분이었죠. 리얼티 인컴과 같은 부동산을 기반으로 사업을 하는 회사들은 순이익만을 기준으로 생각하면 오류가 생깁니다. 바로 회사의 자산이라고 할 수 있는 감가상각비용이 매년 많이 계산되어지기 때문입니다. 사실상 이 부동산의 가치가 일반 설비나 시설과 같이 떨어진다고 할 수 없기 때문에 리츠회사들의 순이익을 살펴볼 때는 감각상각비용이나 매년지출되는 비용에 대한 부분을 포함하여 생각해야 한다고 했습니다.
FFO, AFFO 수치 모두 양호합니다. 배당금 지급에 문제가 없어보입니다.
이제 겨우 Part1 에서 2가지 정도 살펴보았습니다. 오늘은 시간이 좀 촉박해서 여기까지만 해야겠네요.
휴~~ 아무래도 시간을 많이 들이고 있긴 한데, 그래도 어렵고 복잡하네요. 일단 눈에 익지 않는 낯선 구성이 힘들고, 언어의 장벽도 큰 문제긴 합니다. ㅠㅠ
이것도 시간이 지나면 해결이 될 문제일까요? 제발 그랬으면 좋겠네요.
투자하시는 모든 분들 성투하시구요, 시장에서 살아남아서 경제적 자유를 쟁취하시길 바라겠습니다.
오늘도 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^
